Investir dans l’immobilier ancien offre des opportunités fiscales intéressantes, notamment grâce à la Loi Denormandie et au déficit foncier. Ces deux dispositifs visent à encourager la rénovation de logements anciens tout en offrant des avantages fiscaux aux investisseurs. Comprendre leur fonctionnement et leur complémentarité est essentiel pour optimiser votre investissement.
Mais saviez-vous qu’il est possible de cumuler ces deux dispositifs pour optimiser davantage votre investissement immobilier ? Cet article vous guide pour comprendre comment la loi Denormandie et le déficit foncier peuvent fonctionner ensemble et vous aider à réduire vos impôts tout en valorisant votre patrimoine.
Comprendre la Loi Denormandie optimisé au déficit foncier
La Loi Denormandie, mise en place en 2019, vise à revitaliser les centres-villes en incitant les investisseurs à rénover des logements anciens pour les mettre en location.
Conditions d’Éligibilité
- Localisation : Le bien doit être situé dans l’une des communes éligibles, souvent des villes moyennes nécessitant une revitalisation.
- Travaux : Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux) et viser l’amélioration de la performance énergétique du logement.
- Location : Le bien doit être loué nu, à usage de résidence principale, pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans, avec des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires.
Avantages Fiscaux
La réduction d’impôt est calculée sur le montant total de l’investissement (plafonné à 300 000 €) et varie selon la durée de l’engagement locatif :
- 12 % pour 6 ans de location.
- 18 % pour 9 ans.
- 21 % pour 12 ans.
Ainsi, pour un investissement de 300 000 €, la réduction d’impôt peut atteindre jusqu’à 63 000 € sur 12 ans.
Le Déficit Foncier : Un Autre Levier Fiscal
Le déficit foncier permet aux propriétaires bailleurs de déduire de leurs revenus fonciers les charges liées à la propriété (travaux, intérêts d’emprunt, taxes, etc.). Si ces charges dépassent les revenus locatifs, le déficit peut être imputé sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
Fonctionnement
- Charges Déductibles : Dépenses de réparation, d’entretien, d’amélioration, intérêts d’emprunt, taxes foncières, etc.
- Imputation : Le déficit foncier s’impute sur les revenus fonciers. Si le déficit dépasse les revenus fonciers, il peut être imputé sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. L’excédent est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Cumuler Loi Denormandie et Déficit Foncier : Est-ce Possible ?
Il est possible de cumuler les avantages de la Loi Denormandie et du déficit foncier, mais sous certaines conditions strictes.
Conditions de Cumul
- Travaux Éligibles : Les travaux doivent respecter les critères des deux dispositifs.
- Répartition des Dépenses : Les 25 % de travaux obligatoires pour la Loi Denormandie ouvrent droit à la réduction d’impôt spécifique. Les dépenses excédant ce seuil peuvent être imputées en déficit foncier, dans la limite de 10 700 € par an sur le revenu global.
Exemple Pratique
Imaginons un investissement de 200 000 € avec 80 000 € de travaux (soit 40 % du coût total) :
- Loi Denormandie : Les 25 % de travaux (soit 50 000 €) permettent une réduction d’impôt de 21 % sur 250 000 € (200 000 € + 50 000 €), soit 52 500 € sur 12 ans.
- Déficit Foncier : Les 30 000 € restants peuvent être imputés sur le revenu global, réduisant l’imposition de l’année en cours, dans la limite de 10 700 €.
Ce montage permet de maximiser les avantages fiscaux en combinant les deux dispositifs.
Avantages et Inconvénients du Denormandie optimisé au déficit foncier
Avantages
- Optimisation Fiscale : Combiner les deux dispositifs permet de maximiser la réduction d’impôt et la déduction des charges, réduisant ainsi significativement l’imposition.
- Valorisation du Patrimoine : La rénovation améliore la valeur du bien, offrant une meilleure rentabilité locative et une plus-value potentielle à la revente.
Inconvénients
- Complexité Administrative : La mise en œuvre du cumul nécessite une gestion rigoureuse et une bonne connaissance des réglementations fiscales.
- Plafonds et Limitations : Les avantages fiscaux sont soumis à des plafonds (10 700 € pour le déficit foncier) et des conditions strictes, limitant parfois l’optimisation fiscale.
Conseils pour Optimiser Votre Investissement
- Analyse Personnalisée : Évaluez votre situation fiscale et patrimoniale pour déterminer la pertinence du cumul des dispositifs.
- Accompagnement Professionnel : Faites appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour vous guider dans les démarches et optimiser votre investissement.
- Sélection du Bien : Choisissez un bien dans une commune éligible, avec un potentiel locatif intéressant, et nécessitant des travaux conformes aux exigences des deux dispositifs.
Conclusion
La combinaison de la Loi Denormandie et du déficit foncier offre une opportunité intéressante pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité tout en contribuant à la rénovation du parc immobilier ancien. Cependant, ce montage requiert une expertise pointue et une gestion rigoureuse. Il est donc fortement recommandé