Sommaire
Qu’est-ce que le bail réel solidaire (BRS) ?. 1
Comment fonctionne le bail réel solidaire ?. 1
Quels sont les avantages du bail réel solidaire ?. 2
Comment devenir propriétaire grâce au bail réel solidaire ?. 2
Qui est éligible au bail réel solidaire ?. 2
BRS : que se passe-t-il en cas de revente du bien ?. 3
Dispositif juridique innovant, le bail réel solidaire (BRS) facilite l’accès à la propriété pour les ménages les plus modestes. Grâce à cette solution, le prix du logement neuf dans les zones tendues est plus abordable. Découvrez plus en détail le fonctionnement du BRS et faites-vous accompagner par un expert pour estimer votre capacité d’emprunt. Nous vous informons sur les programmes immobiliers éligibles au bail réel solidaire !
Qu’est-ce que le bail réel solidaire (BRS 2025) ?
Comment fonctionne le bail réel solidaire ?
Mis en place en 2017, le bail réel solidaire est une nouvelle formule d’accession, entièrement encadrée par la loi. Elle donne le droit à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) de dissocier le bâti du foncier. Ainsi, le ménage achète uniquement les murs du logement. D’un point de vue légal, l’OFS reste le propriétaire du terrain. L’objectif ? Offrir une sécurisation et un bouclier anti-spéculatif afin de faire baisser le prix de l’immobilier dans les zones jugées tendues.
Concrètement, l’OFS fait l’acquisition d’un terrain dans un premier temps. Puis il se rapproche d’un promoteur pour faire construire et mettre en vente un logement. Le ménage propriétaire du bâti par signature d’un BRS doit verser une redevance annuelle à l’OFS. En effet, les bénéficiaires de cette solution juridique achètent leur bien, mais sont locataires du terrain sur lequel il est construit. La redevance vise donc à couvrir le droit d’occupation du terrain ainsi que ses frais de gestion par le propriétaire. Le versement de charges et de taxes locales est également à prévoir.
Le bail réel solidaire est un bail de longue durée qui peut s’étendre sur une période de 18 à 99 ans. À chaque nouvelle transaction, l’occupant peut profiter de la durée du bail prévue au début. Cela permet au logement de conserver sa valeur initiale, même si l’échéance du bail se rapproche. Pour être éligible à un BRS, les ménages doivent respecter des conditions de ressources.
Bon à savoir :
– On appelle OFS une structure à but non lucratif agréée par un préfet ;
– Le BRS est une adaptation française du modèle anglais des « Community Land Trust » ;
– Les biens soumis au BRS entrent en compte dans le calcul de la loi SRU qui oblige les communes urbaines à un taux minimal de logements sociaux de 25 %.
Quels sont les avantages du bail réel solidaire ?
Le bail réel solidaire garantit certains droits à ses bénéficiaires. Ces droits s’inspirent de ceux de la pleine propriété, avec quelques ajustements :
- L’accédant conserve ses droits pendant une période limitée qui ne saurait dépasser 99 ans. En cas de revente du bien, le nouvel occupant peut bénéficier d’un renouvellement du bail à la durée initialement prévue.
- L’OFS n’a pas le droit de résilier le BRS.
Quant aux avantages du BRS, les ménages peuvent profiter d’une TVA à un taux réduit de 5,5 % au lieu du taux plein à 20 %. En moyenne, on estime que le BRS, de par le coût d’accession réduit à la propriété qu’il permet, fait baisser le prix TTC du bien immobilier de 25 à 40 %. De plus, la collectivité locale peut décider d’appliquer un abattement de la taxe foncière pouvant atteindre 30 à 100 %. Pour financer leur acquisition, les ménages peuvent faire une demande de prêt à taux zéro (PTZ). Précisons néanmoins que si le BRS est libre de prévoir des spécificités pour la mise en location, il doit respecter une obligation de résidence principale.
Comment devenir propriétaire grâce au bail réel solidaire ?
Qui est éligible au bail réel solidaire ?
Les ménages doivent respecter les plafonds de ressources du Prêt social location-accession (PSLA). Les conditions de revenus du BRS dépendent de deux facteurs principaux : la zone géographique du bien et le nombre de personnes qui occuperont le logement. On distingue trois zones qui sont :
- Zone A : la Côte d’Azur, l’agglomération parisienne, le Genevois français, Lyon, Lille, Marseille et Montpellier ;
- Zone B : les agglomérations de plus de 50.000 habitants hors zone A ;
- Zone C : le reste du pays.
Concernant les plafonds de ressources, ils se définissent comme suit :
| Nombre de personnes qui occupent le bien | Zone A | Zones B et C |
| 1 | 33.400 € | 25.318 € |
| 2 | 46.759 € | 33.761 € |
| 3 | 53.440 € | 39.052 € |
| 4 | 60.788 € | 43.273 € |
| 5 et + | 69.340 € | 47.482 € |
Ces plafonds sont susceptibles d’évoluer chaque année. Ils tiennent compte du revenu fiscal de référence N-2 du foyer.
BRS : que se passe-t-il en cas de revente du bien ?
À tout moment, tout bien occupé en BRS peut être soumis à la revente ou à une transmission en héritage. Chaque nouvel acquéreur doit respecter à son tour les plafonds prévus. De plus, le prix de vente du logement est encadré par la loi. Ainsi, il ne peut pas être supérieur au :
- plafond PSLA qui s’applique à la date de la transaction ;
- prix d’achat initial du bien avec une variation en fonction d’un indice (ICC, IRL, etc.).
L’objectif est d’empêcher de profiter de ce système en réalisant des plus-values importantes. Si le ménage se retrouve en difficulté financière sans proposition d’acquéreur, il est possible de revendre les murs à l’OFS. Dans ce cas, une valeur d’indemnisation précisée dans le contrat s’applique à la transaction. D’ailleurs, c’est l’OFS qui est chargé de contrôler la conformité des conditions de cession du bâti.
Solution juridique responsable, le bail réel solidaire permet de devenir propriétaire à un prix attractif. C’est une solution particulièrement intéressante lorsqu’il s’agit de se construire un patrimoine immobilier. Le BRS peut également servir de levier en tant que premier apport avant d’investir dans un bien plus important. S’il concerne l’ensemble du territoire de l’Hexagone, ce dispositif sécurisé est particulièrement adapté aux zones tendues, comme les grandes villes et les régions touristiques. Loin de ne concerner que les maisons individuelles, le BRS évolue et permet un mode d’action innovant au sein des copropriétés, des HLM ou encore les béguinages.