Afin de relancer les investissements dans le domaine de l’immobilier, le gouvernement a pris de nombreuses mesures en termes de fiscalité. Trouver un financement est en outre devenu plus simple, et moyennant une epargne raisonnable, un pret immobilier s’obtient facilement. Le dispositif Pinel est une des initiatives du ministère du logement parmi d’autres tels que le Censi Bouvard ou encore le dispositif Duflot, et qui a permis de réveiller l’intérêt pour la pierre auprès des particuliers. Toutefois, il concerne essentiellement les biens immobiliers locatifs.
Que faut-il savoir sur le dispositif Pinel ?
Plusieurs avantages fiscaux sont octroyés par la loi Pinel, aux personnes qui font une acquisition immobilière en vue d’en faire la location à des particuliers. Parmi les conditions pour bénéficier du dispositif, il faut que le bien en question soit mis en location pendant une durée minimum de 6 ans. Vous pouvez également opter pour une durée de 9 ans ou de 12 ans. Plus la durée est longue, plus la déduction fiscale pour votre investissement immobilier locatif est importante. Une simulation en ligne du dispositif est une des manières d’en comprendre le fonctionnement.
Il y a un plafond de 300 000 euros concernant le prix d achat du bien immobilier. Un calcul rapide vous permet de voir que vous gagnez jusqu’à 63 000 euros grâce à la defiscalisation immobiliere, ce qui équivaut à 21% du plafond fixé. Si la valeur de la propriété immobilière locative dépasse le plafond mis en place par le dispositif Pinel, seuls les 300 000 euros seront pris en compte.
Où investir avec la Loi Pinel ?
Outre pour le montant du bien, il existe également un plafond pour les loyers. Il y en a plusieurs, et peuvent grandement varier dépendamment de l’endroit où se situe le bien immobilier. La loi Pinel ne concerne pas toutes les villes de France, et seules quelques zones spécifiques ont la possibilité d’y faire un recours. Ces villes ont généralement en commun une haute densité de la population, ainsi qu’une importante demande en bien de location. En plus des villes initiales, d’autres ont pu être éligibles pour le dispositif.
Si la loi Pinel pour les biens immobiliers neufs est celle dont on entend le plus parler, celle-ci existe également pour quelques autres types d’investissements locatifs. Ainsi, vous pouvez bénéficier des avantages du Pinel si vous faites l’acquisition d’un logement neuf, à réhabiliter ou qui se situe dans les DOM-TOM.
Le Pinel pour les biens immobiliers neufs
La loi Pinel vous permet de plus facilement acquérir des biens immobiliers neufs par les particuliers, qui peuvent devenir propriétaires avec un faible apport financier de leur part. Entre autres, il est devenu plus facile de faire l’acquisition d’un crédit bancaire.
C’est encore plus le cas si vous envisagez de faire louer le bien au cours des 6 années à venir, ce qui peut contribuer à rembourser plus facilement votre prêt. Si vous ne pouvez pas utiliser le bien acquis en tant que résidence principale avant la période de location spécifiée, vous pourrez en disposer comme vous le souhaitez une fois le délai passé.
Faire un placement immobilier locatif neuf est intéressant dans la mesure où il est plus facile de trouver preneur pour ces biens. Parmi les conditions mises en place par le dispositif Pinel, vous pouvez faire l’acquisition d’un bien immobilier neuf ou en cours d’achèvement dans le but de le louer. Il faut que votre futur bien soit terminé au cours des 30 mois qui succèdent le premier jour des travaux.
Aussi, il vous faut trouver un locataire pendant les 12 mois qui suivent votre acquisition du bien. L’état du bien en question doit être excellent, et entre autres, il doit se plier aux normes énergétiques existantes, ou encore posséder le label BBC 2005. Selon que vous le louez en nu, en LMP ou en LMNP, les conditions diffèrent.
Le dispositif Pinel par rapport à l’immobilier ancien
Les biens immobiliers anciens, lorsqu’ils font l’objet de réhabilitation, peuvent être éligibles pour bénéficier des avantages de la loi Pinel pour l’immobilier neuf. Pour que cela puisse se faire, ceux-ci doivent se plier à des critères spécifiques concernant leur état initial et final.
Plusieurs critères de décence du logement ne doivent pas être respectés pour que la réhabilitation soit considérée comme valide et nécessaire. Ainsi, il doit s’agir d’un bâtiment en mauvais état, et pour preuve, vous êtes contraints de procéder à un audit et engager un professionnel pour le faire. Une fois que la réhabilitation a été effectuée, le bien doit respecter toutes les normes requises pour les biens immobiliers neufs.
L’option de faire la réhabilitation d’un bien ancien doit se faire après une sérieuse étude de la rentabilité d’une telle opération. Dans le cas où le bien en question est déjà à votre disposition, les choses sont différentes, et vous avez tout à y gagner en en faisant la réhabilitation en vue d’une location sur plusieurs années.
Parmi les frais engagés, on peut citer les honoraires des architectes, dont l’assistance vous sera essentielle pour mener à bien la remise en état du bien à louer. La location doit être effective pendant l’année qui suit la date de fin des travaux de réhabilitation.
Sur le plan fiscal, cela peut être bien plus intéressant que le taux de 30% imposé normalement sur les revenus fonciers, qui ne vous permet pas de déduire de charges tels que les frais de notaire. Les avantages fiscaux sont étalés sur la durée totale de location du bien immobilier. Les déficits potentiels sont également répartis sur cette période. Comme il a été prévu, la loi Pinel ancien n’est plus effective d’après le budget logement de loi des finances 2017.
La loi Pinel et l’investissement locatif aux DOM TOM
Outre les investissements en bien immobilier dans l’hexagone, le dispositif Pinel prévoit aussi des mesures pour les personnes qui désirent faire un investissement immobilier dans les domaines et territoires d’Outre Mer. Les destinations concernées sont La Réunion, la Martinique, la Guyane, Mayotte, la Guadeloupe, Saint-Pierre- et-Miquelon, Saint-Martin, Saint-Barthélemy, la Polynésie française la Nouvelle-Calédonie et les îles Wallis et Futuna.
Les conditions à remplir sont les mêmes que pour le Pinel normal, et vous êtes contraints à faire la location du bien pendant une durée qui va de 6 ans à 12 ans. Vous pouvez faire l’acquisition d’un bien déjà terminé, avec l’obligation de trouver un locataire pendant l’année qui succède à l’achat du bien.
Les avantages fiscaux sont plus intéressants pour les biens immobiliers neufs, car vous pouvez bénéficier de 23% jusqu’à 32% de réduction d’impôts sur vos investissements locatifs. Le plafond pour le loyer varie selon les zones, et va de 10 € à 12,42 € le mètre carré.
Le dispositif Pinel et les SCPI
Les Sociétés civiles de Placements Immobiliers sont des alternatives intéressantes pour investir dans le locatif, tout en bénéficiant des avantages de la loi Pinel. Dans une SCPI, les différents membres possèdent des parts plus ou moins importantes sur un parc immobilier destiné à la location.
Grâce au dispositif Pinel, il est possible pour les sociétés civiles de faire l’acquisition d’un maximum de deux biens immobiliers par an à destination du locatif. Toutefois, en raison des moyens financiers à leur disposition, bâtir un immeuble divisé en plusieurs appartements est à la portée de celles-ci. Pour ces deux biens, une déduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21% de la valeur initiale du bien est effective.
Les membres d’une SCPI en touchent les revenus grâce à leurs parts, et plus celles-ci sont importantes, plus elles peuvent rapporter d’argent. Quand un des biens que possède la SCPI se voit reduire ses impots correspondants, celle-ci impacte directement sur ce que perçoivent les membres.
C’est une manière intéressante d’investir dans l’immobilier, car vous avez peu de contraintes et de démarches administratives à suivre. Toutes les formalités et décisions d’investissement sont prises par un comité, et celui-ci se charge de la gestion de patrimoine.
L’investissement locatif plus intéressant grâce au Pinel ?
Ayant succédé aux lois comme le Scellier ou encore la loi Duflot, le dispositif Pinel a résolument rendu les biens immobiliers plus accessibles, dans la mesure où un particulier peut disposer d’un bien immobilier comme il le souhaite après 6 à 12 ans. Les frais engagés par l’acquisition du bien, comme les prêts et l’apport financier personnel, est en grande partie remboursé par les loyers.
Quand au secteur du locatif, il a connu un réel bond entre 2014 et 2015, et on a vu l’affluence d’investisseurs divers, qu’il s’agisse de professionnels ou de particuliers. Les investissements dans l’immobilier locatifs peuvent générer des bénéfices allant jusqu’à 5% de la somme initiale investie sur le long terme, dans le cas des deux/trois pièces.
Comme les zones ciblées sont les villes à haute densité de population, le secteur de l’immobilier y est stimulé. En général, il est difficile de trouver des prix abordables dans ces villes, en raison de l’importance de la demande qui dépasse celle de l’offre. La loi Pinel met en place des plafonds qui empêchent que les loyers ne soient pas trop excessifs. Ainsi, les biens neufs ont gagné en attractivité grâce à cette mesure.
Quand à l’investissement locatif lui-même, s’il faut que le propriétaire du bien concerné loue celui-ci pendant plusieurs années, il pourra en disposer comme il le souhaite après au moins six ans. Le loyer lui-même peut être vu comme un moyen de rembourser progressivement votre emprunt pour un crédit immobilier. Vous pouvez décider de vivre dans le bien après votre retraite, l’ajouter à votre patrimoine, mais aussi en faire la revente ; dans ce cas de figure, des plus values sont applicables, ce qui vous permettra de faire des bénéfices intéressants.
Conclusion
Le domaine de l’immobilier fait l’objet d’une reprise sans précédent depuis la mise en place du dispositif Pinel. Ce dernier a également contribué à vulgariser le domaine de l’investissement locatif, qui est devenu plus accessible et plus avantageux pour les particuliers.
Le processus pour devenir propriétaire immobilier a été facilité par cette loi, or elle prendra fin le 31 décembre 2017. Le domaine de l’immobilier locatif se reposera ainsi sur la loi supposée prendre la place du Pinel quand il ne sera plus en vigueur.