La Loi Denormandie est un dispositif fiscal destiné à encourager la rénovation de logements anciens dans certaines communes françaises. Pour les investisseurs immobiliers, connaître les villes éligibles est essentiel pour maximiser les opportunités d’investissement locatif tout en profitant d’avantages fiscaux. Dans cet article, nous vous présentons tout ce que vous devez savoir sur les villes éligibles à la loi Denormandie et comment réussir votre projet immobilier.
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Qu’est-ce que la loi Denormandie ?
Créée en 2019, la loi Denormandie a pour but de revitaliser les centres-villes en déclin. Elle s’adresse aux investisseurs qui achètent un logement ancien dans une commune éligible, effectuent des travaux de rénovation, et le mettent en location selon certaines conditions.
Ce dispositif s’inscrit dans le programme Action Cœur de Ville, qui regroupe 245 communes prioritaires en France. Ces villes, souvent de taille moyenne, ont été sélectionnées pour répondre à des enjeux spécifiques tels que :
- La lutte contre les logements vacants.
- La rénovation énergétique des bâtiments.
- Le dynamisme économique et social des centres urbains.
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Liste des villes éligibles à la loi Denormandie en 2025
La loi Denormandie cible principalement les villes moyennes où la demande locative est importante et où les centres-villes nécessitent une modernisation. Voici une liste non exhaustive des principales villes éligibles :
Liste des villes éligibles à la loi Denormandie
Auvergne-Rhône-Alpes
Ain : Ambérieu-en-Bugey, Artemare, Belley, Brégnier-Cordon, Champagne-en-Valromey, Culoz, Groslée-Saint-Benoit, Virieu-le-Grand, Bourg-en-Bresse, Nantua, Oyonnax
Allier : Montluçon, Moulins, Vichy
Ardèche : Annonay, Aubenas, Privas, Saint-Félicien, Tournon-sur-Rhône
Cantal : Arpajon-sur-Cère, Aurillac
Drôme : Bourg-de-Péage, Montélimar, Romans-sur-Isère, Tain, l’Hermitage, Tounon, St-Félicien, Valence
Haute-Loire : Le Puy-en-Velay
Haute-Savoie : Rumilly
Isère : Bourgoin-Jallieu, Crolles, Pontcharra, Villard-Bonnot, Saint-Marcellin, Vienne, Voiron,
Loire : Montbrison, Roanne
Puy-de-Dôme : Ambert, Châtel-Guyon, Ennezat, Issoire, Ménétrol, Mozac, Riom, Volvic, Thiers,
Rhône : Amplepuis, Cours, Tarare, Thizy-les-Bourgs
Savoie : Chambéry
Bourgogne-Franche-Comté
Côte d’Or : Brazey-en-Plaine, Losne, Saint-Jean-de-Losne, Seurre, Saint-Usage
Doubs : Audincourt, Baume-les-Dames, Besançon, Montbéliard, Saint-Vit
Haute-Saône : Vesoul
Jura : Arbois, Dole, Lons-le-Saunier, Montmorot, Moirans-en-Montagne, Poligny, Salins-les-Bains
Nièvre : Cosne-Cours-sur-Loire, Nevers
Saône-et-Loire : Autun, Chalon-sur-Saône, Le Creusot, Mâcon, Montceau-les-Mines, Tournus
Territoire de Belfort : Belfort, Giromagny
Yonne : Auxerre, Sens
Bretagne
Côte d’Armor : Lannion, Plœuc-L’Hermitage, Quintin, Saint-Brieuc, Tréguier
Finistère : Brest, Morlaix, Quimper, Quimperlé
Ille-et-Vilaine : Fougères, Redon, Saint-Malo, Vitré
Morbihan : Lorient, Ploërmel, Pontivy, Vannes
Centre-Val de Loire
Cher : Bourges, Argent sur Sauldre, Aubigny sur Nère, Boulleret, La chapelle d’Angillon, Nancay, Saint-Amand-Montrond, Saint-Satur, Sancerre, Veaugues, Vierzon
Eure-et-Loir : Chartres, Châteaudun, Dreux, Lucé, Mainvilliers, Nogent-le-Rotrou
Indre : Buzançais, Châteauroux, Issoudun
Indre-et-Loire : Beaulieu-lès-Loches, Bléré, La Croix-en-Touraine, Château-Renault, Chinon, Loches
Loir-et-Cher : Blois, Romorantin-Lanthenay
Loiret : Beaugency, Châteauneuf-sur-Loire, La Ferté-Saint-Aubin, Jargeau, Gien, Meung-sur-Loire, Montargis, Pithiviers
Corse
Corse du Sud : Ajaccio, Olmeto, Petreto-Bicchisano, Propriano, Sartène
Haute-Corse : Bastia, Corte
Grand Est
Ardennes : Bairon et ses environs, Bogny-sur-Meuse, Buzancy, Charleville-Mézières, Carignan, Douzy, Fumay, Givet, Grandpré, Les Hautes-Rivières, Machault, Monthois, Mouzon, Monthermé, Renwez, Revin, Rimogne, Rocroi, Sedan, Vireux-Molhain, Vireux-Wallerand, Vouziers
Aube : Bar-sur-Aube, Bayel, Ville-sous-la-Ferté, Troyes
Bas-Rhin : Bischwiller, Brumath, Haguenau, Saverne, Schweighouse-sur-Moder, Sélestat, Val-de-Moder
Haute-Marne : Chaumont, Joinville, Langres, Poissons, Saint-Dizier
Haut-Rhin : Buhl, Colmar, Guebwiller, Issenheim, Soultz-Haut-Rhin
Marne : Aÿ-Champagne, Bouzy, Châlons-en-Champagne, Épernay, Vitry-le-François
Meurthe-et-Moselle : Blénod-lès-Pont-à Mousson, Dieulouard, Longwy, Lunéville, Pagny-sur-Moselle, Pont à Mousson, Toul
Meuse : Bar-le-Du, Commercy, Ligny-en-Barrois, Vaucouleurs, Verdun
Moselle : Fénétrange, Forbach, Saint-Avold, Sarreboug, Sarreguemines, Thionville
Vosges : Épinal, Saint-Dié-des-Vosges
Hauts-de-France
Aisne : Château-Thierry, Laon, Saint-Quentin, Soissons
Nord : Cambrai, Denain, Douai, Dunkerque,
Maubeuge, Valenciennes, Tourcoing, Roubaix,
Wattrelos, Armentières, Anzin, Vieux-Condé,
Condé-sur-l’Escaut, Houplines, Fresnes-sur-Escaut,
Louvroil
Oise : Beauvais, Compiègne, Creil, Margny-lès-Compiègne, Montataire, Nogent-sur-Oise, Senlis, Venette
Pas-de-Calais : Arras, Béthune, Boulogne-sur-Mer,
Bruay la Buissière, Calais, Lens, Liévin, Saint-Omer
Somme : Abbeville, Ault, Bouttencourt, Gamaches, Longpré-les-Corps-Saints, Mers-les-Bains
Ile-de-France
Essonne : Arpajon, Brétigny-sur-Orge, Breuillet, Corbeil-Essonnes, Étampes, Evry-Courcouronnes, Marolles-en-Hurepoix, Morsang-sur-Orge, Sainte-Geneviève-des-Bois, Saint-Michel-sur-Orge, Villemoisson-sur-Orge
Seine-et-Marne : Avon, Coulommiers, Dammartin-en-Goële, Fontainebleau, Longperrier, Meaux, Melun, Mitry-Mory, Montereau-Fault-Yonne, Nemours, Villeparisis
Val-D’Oise : Arnouville, Beaumont-sur-Oise, Fosses, Gonesse, Goussainville, Garges-les-Gonesse, Louvres, Persan, Sarcelles, Survilliers, Villiers-le-Bel
Yvelines : Les Mureaux, Meulan en Yvelines, Limay, Mantes-la-Jolie, Poissy, Rambouillet, Sartrouville, Trappes
Normandie
Calvados : Bayeux, Caen, Condé en Normandie, Falaise, Honfleur, Lisieux, Noues de Sienne Ouistreham, Orbec, Potigny, Pont d’Ouilly, Thue et Mue, Vire Normandie
Eure : Étrépagny, Évreux, Gaillon, Gisors, Les Andelys, Louviers, Pacy-sur-Eure, Pont-Audemer, Rugles, Val-de-Reuil, Verneuil d’Avre et d’Iton, Vernon
Manche : Cherbourg-en-Cotentin, Saint-Lô
Orne : Alençon, Argentan, Flers, L’Aigle, Mortagne-au-Perche
Seine-Maritime : Aumale, Blangy-sur-Bresle, Bolbec, Criel-sur-Mer, Dieppe, Elbeuf, Eu, Fécamp, Foucarmont, Gournay-en-Bray, Gruchet-le-Valasse, Lillebonne, Port-Jérôme-sur-Seine, Rives-en-Seine, Terres-de-Caux, Le Tréport
Nouvelle-Aquitaine
Charente : Angoulême, Châteauneuf-sur-Charente, Cognac, La Couronne, Gond-Pontouvre, Jarnac, Ruelle-sur-Touvre, Segonzac
Charente-Maritime : Rochefort, Saintes, Saint-Jean-d’Angély
Corrèze : Allassac, Brive-la-Gaillarde, Cornil, Corrèze, Donzenac, Juillac, Laguenne-sur-Avalouze, Objat, Sainte-Fortunade, Tulle
Creuse : Guéret
Deux-Sèvres : Bressuire, Niort, Thouars
Dordogne : Bergerac, Périgueux
Gironde : Castillon-la-Bataille, Libourne, Sainte-Foy-la-Grande
Haute-Vienne : Limoges, Saint-Léonard-de-Noblat
Landes : Dax, Mont-de-Marsan
Lot-et-Garonne : Agen, Beaupuy, Cocumont, Escassefort, Fauillet, Fourques-sur-Garonne, Lagruère, Le Mas-d’Agenais, Marmande, Meilhan-sur-Garonne, Saint-Barthélemy d’Agenais, Sainte-Bazeille, Tonneins, Villeneuve-sur-Lot
Pyrénées-Atlantiques : Bayonne, Morlaàs, Nay, Pau
Vienne : Buxerolles, Châtellerault, Poitiers
Occitanie
Ariège : Daumazan-sur-Arize, Foix, Le Fossat, Le Mas-d’Azil, Lézat-sur-Lèze, Mazères, Pamiers, Saverdun, Varilhes, Verniolle
Aude : Carcassonne, Narbonne
Aveyron : Capdenac-Gare, Millau, Rodez, Villefranche-de-Rouergue
Gard : Alès, Bagnols-sur-Cèze, Pont-Saint-Esprit, Saint Gilles
Gers : Auch
Haute-Garonne : Revel, Saint-Gaudens
Hautes-Pyrénées : Lourdes, Tarbes
Hérault : Agde, Béziers, Lodève, Lunel, Sète
Lot : Cahors, Figeac
Lozère : Mende, Bourg-sur-Colagne, Marvejols
Pyrénées-Orientales : Perpignan, Prades, Thuir,
Tarn : Albi, Castres, Mazamet
Tarn-et-Garonne : Montauban
Pays de la Loire
Loire-Atlantique : Le Bignon, Blain, Bouvron, Châteaubriant, La Chevallerais, La Chevrolière, Le Gâvre, Pont Saint Martin, Saint-Nazaire, Saint-Nicolas-de-Redon, Saint Philbert de Grand Lieu
Maine-et-Loire : Cholet, Erdre-en-Anjou, Lion d’Angers, Les Hauts d’Anjou, Saumur, Val d’Erdre – Auxence
Mayenne : Laval
Sarthe : Bonnétable, La Flèche, Mamers, Marolles-les-Braults, Sablé-sur-Sarthe, Saint-Cosme-en-Vairais,
Vendée : Fontenay-le-Comte, La Roche-sur-Yon
Provence-Alpes-Côte d’Azur
Alpes-de-Haute-Provence : Banon, Digne-les-Bains, Grasse, Mane, Manosque, Revest-des-Brousses, Reillanne, Saint-Michel l’Observatoire, Sisteron
Alpes-Maritimes : Grasse, Vallauris
Bouches-du-Rhône : Arles, Tarascon
Hautes-Alpes : Briançon, Gap, Laragne-Montéglin, Serres
Var : Brignoles, Draguignan
Vaucluse : Avignon, Carpentras, Cavaillon
Outre-mer
Guadeloupe : Baie-Mahault, Basse-terre, Les Abymes, Pointe-à-Pitre
Martinique : Fort-de-France, Le Lamentin
Guyane : Cayenne, Saint-Laurent-du-Maroni
La Réunion : Bras-Panon, La Plaine des Palmistes, Le Port, Saint-André, Saint-Benoît, Saint-Joseph, Saint-Pierre, Sainte-Rose, Salazie
Mayotte : Dembéni, Dzaoudzi, Mamoudzou, Pamandzi
Où trouver la liste complète ?
La liste des villes éligibles peut être consultée sur le site officiel du ministère de la Cohésion des territoires ou auprès de votre expert en immobilier.
Pourquoi investir dans les villes éligibles à la loi Denormandie ?
Investir dans les villes éligibles offre plusieurs avantages tant financiers que stratégiques. Voici les principales raisons pour lesquelles ces communes sont attractives :
1. Des prix immobiliers attractifs
Les villes ciblées par la loi Denormandie présentent souvent des prix d’achat inférieurs à ceux des grandes métropoles. Cela permet d’accéder à l’investissement immobilier avec un budget raisonnable.
2. Une forte demande locative
Les communes éligibles se situent dans des zones où la demande de logements, notamment rénovés et économes en énergie, est en croissance.
3. Réduction d’impôt significative
En rénovant un logement ancien dans une ville éligible, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % de votre investissement, répartie sur 12 ans.
4. Valorisation du patrimoine
Les travaux de rénovation effectués améliorent la valeur du bien, ce qui constitue un double avantage : un revenu locatif optimisé et une plus-value potentielle à la revente.
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Conditions pour investir dans une ville éligible
Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Denormandie, vous devez respecter plusieurs critères, notamment :
- Travaux obligatoires : Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % de l’investissement total.
- Localisation : Le bien doit être situé dans une commune éligible au programme.
- Plafonds de loyer et de ressources : Respecter les plafonds fixés pour les loyers et les revenus des locataires.
- Durée de location : Louer le bien pendant une période minimale de 6, 9 ou 12 ans.
Focus sur quelques villes éligibles emblématiques
Béziers
- Atouts : Un centre-ville riche en patrimoine et une demande croissante pour les logements rénovés.
- Avantages fiscaux : Travaux éligibles à la loi Denormandie pour améliorer l’efficacité énergétique.
Angoulême
- Atouts : Capitale de la bande dessinée, ville culturelle avec une forte attractivité touristique.
- Opportunités : Idéale pour investir dans des logements à destination des jeunes actifs.
Le Havre
- Atouts : Inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO, Le Havre bénéficie d’une économie diversifiée.
- Opportunités : Forte demande locative pour des logements modernes et bien isolés.
Comment réussir son investissement avec la loi Denormandie ?
Pour maximiser votre investissement dans une ville éligible, suivez ces étapes :
- Choisissez judicieusement la commune : Analysez la dynamique économique, le marché locatif et les projets urbains en cours.
- Calculez vos travaux : Les rénovations doivent respecter les exigences du dispositif (amélioration énergétique, rénovation complète).
- Faites appel à des experts : Consultez un conseiller fiscal ou un agent immobilier spécialisé pour optimiser votre investissement.
- Respectez les engagements de location : Louez votre bien à un loyer conforme aux plafonds.
Conclusion
Investir dans une ville éligible à la loi Denormandie est une opportunité unique pour allier avantage fiscal et valorisation immobilière. Les villes du programme Action Cœur de Ville offrent un potentiel intéressant pour les investisseurs souhaitant participer à la rénovation du parc immobilier tout en sécurisant une rentabilité locative.
Pour connaître la liste complète des villes éligibles et vous lancer dans votre projet, contactez un expert en immobilier ou explorez les plateformes spécialisées. Vous avez toutes les cartes en main pour faire de votre investissement une réussite !