Après le 31 décembre 2022, il ne sera plus possible de profiter pleinement des réductions d’impôts de la loi Pinel. Si les conditions ne changent pas, les avantages fiscaux, eux, diminuent progressivement en 2023 et 2024, avant de disparaître. En parallèle, le Super Pinel, nouveau dispositif fiscal, fait son arrivée au 1er janvier 2023. Explications sur la loi Pinel 2023 et ses changements à venir.
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Qu’est-ce que la loi Pinel ?
La loi Pinel est un dispositif fiscal créé par la loi de finances 2015. Il s’agit d’un dispositif d’investissement locatif qui offre une réduction fiscale en échange de l’acquisition d’un bien neuf ou ancien rénové. En contrepartie, l’investisseur est tenu de respecter quelques conditions, comme un plafond de loyers et de ressources du locataire et des normes énergétiques. Comme il s’agit d’inciter à l’investissement locatif, le logement doit impérativement être mis en location pour une durée d’au moins 6 ans.
Un bref aperçu du fonctionnement de la loi Pinel
Concrètement, grâce à la loi Pinel, les propriétaires bailleurs bénéficient d’une réduction du montant de l’impôt sur le revenu, défini comme suit jusque fin 2022 :
- 12 % pour une durée de location de 6 ans ;
- 18 % pour un engagement de 9 ans ;
- 21 % sur 12 ans.
Pour être éligible à cet avantage fiscal, le bien immobilier doit se trouver dans une zone tendue (A, A bis ou B1) et respecter un niveau de performance énergétique. Seuls les logements neufs, construits depuis moins de deux ans, ou en VEFA sont concernés. La location est obligatoirement non meublée (bien nu). Par ailleurs, le montant de l’investissement est plafonné à 5 500 € du m² ou une valeur totale de 300 000 €. Les conditions initiales de la loi Pinel ont connu quelques modifications. Citons pour exemple l’obligation pour le bien d’être un appartement au sein d’un immeuble collectif depuis janvier 2021. Le gouvernement a pris la décision de prolonger ce dispositif en 2023 puis en 2024 avant de le faire disparaître.
L’occupant du logement est soumis à un plafond de ressources susceptible de changer en fonction de la région et de la taille du foyer. À titre indicatif, ce plafond correspond à 31 280 € pour une personne seule en zone B1. Mais il peut atteindre 120 186 € pour une personne seule ou un couple ayant 4 personnes à charge en zone A bis. Une majoration s’applique pour chaque personne à charge en plus. Pour plus d’informations, vous trouverez ici un tableau récapitulatif des conditions de ressources. De la même façon, les plafonds de loyers dépendent du zonage. L’ensemble de ces plafonds font l’objet d’une revalorisation chaque année. La limite par m² est de de 10,51 € en zone B1, 13,04 € en zone A et 17,55 € en zone A bis (charges exclues).
Bon à savoir : Au titre de la loi Pinel, le bien à louer doit être une résidence principale. Si le locataire doit être une tierce personne, il peut s’agir de l’enfant du propriétaire. Seule condition à remplir : que celui-ci soit détaché du foyer fiscal de ses parents.
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Quels sont les changements de la loi Pinel en 2023 ?
À compter du 1er janvier 2023, les avantages fiscaux de la loi Pinel baissent pour atteindre 10,5 %, 15 % et 17,5 % pour une durée de location de 6, 9 et 12 ans. Puis, en 2024, une nouvelle baisse surviendra, ramenant les taux de réduction d’impôt à respectivement 9 %, 12 % et 14 %. Autrement dit, les investisseurs ont jusqu’au 31 décembre 2022 pour continuer à profiter de la loi Pinel à taux plein. L’objectif est d’opérer une transition progressive vers le Super Pinel ou Pinel Plus.
Néanmoins, sachez qu’il reste deux exceptions pour bénéficier des taux pleins de la loi Pinel en 2023 et en 2024. Il s’agit :
- des investissement locatifs concernant les quartiers prioritaires;
- des biens immobiliers verts présentant un niveau élevé de performance énergétique.
Résultat d’une expérimentation locale, le Pinel breton est un cas particulier de la loi Pinel, avec des différences du côté des plafonds de ressources et de loyers. Comme la loi Pinel, ce dispositif régional prendra fin au 31 décembre 2024. Les abattements fiscaux du Pinel breton connaîtront les mêmes baisses en 2023 et en 2024.
Pinel + ou Super Pinel : Vers un nouveau dispositif fiscal en 2023
Si la loi Pinel connaît des baisses des avantages fiscaux dès 2023, c’est en raison de l’arrivée simultanée du Pinel Plus ou Super Pinel. Ce nouveau dispositif fiscal, plus contraignant et sélectif, vise à remplacer intégralement la loi Pinel à horizon 2025.
Pendant deux ans, donc, la loi Pinel et le Super Pinel vont cohabiter. Tandis que les taux de réduction fiscale du Pinel classique vont diminuer en 2023 et en 2024, le Pinel + conservera les taux plein de 2022. En plus des conditions d’éligibilité actuelles, le dispositif Super Pinel prévoit de nouvelles règles :
- Le bien immobilier doit disposer d’une excellente performance énergétique;
- Le logement devra être conforme au seuil 2025 de la norme énergétique RE 2020;
- Il devra présenter un DPE classé B en cas de travaux de réhabilitation ;
- Il devra répondre aux exigences fixées par le label d’Etat E+C- si le permis de construire est déposé avant janvier 2022.
- Il doit se trouver dans un quartier classé prioritaire.
Attention ! Il s’agit uniquement des conditions du Pinel + en vigueur pour l’année 2023. Celles-ci sont amenées à évoluer en 2024. Afin de savoir quelles conditions s’appliquent à votre acquisition, c’est la date de l’investissement qu’il faut retenir. Ainsi, si l’achat a lieu avant le 31 décembre 2022, le propriétaire pourra bénéficier des conditions à taux plein du Pinel classique. Passé cette date, c’est le Pinel Plus qui est amené à prévaloir pour l’acquisition d’un logement neuf qui respecte les modalités supplémentaires.