Le programme Denormandie, nommé d’après Julien Denormandie, ancien ministre du Logement, est une incitation fiscale lancée le 1er janvier 2019 pour promouvoir l’investissement dans les logements anciens des centres-villes en déclin. Son but est de revitaliser ces quartiers en stimulant la rénovation énergétique et la remise en état de propriétés délaissées ou en mauvais état, répondant à une demande locative en hausse. Les investisseurs s’engageant dans ce programme profitent de réductions fiscales importantes basées sur le coût total de l’achat et des travaux de rénovation.
Ce dispositif s’attaque au problème des 3 millions de logements vacants en France, souvent négligés à cause de leur piètre état, offrant ainsi une occasion précieuse d’investir dans l’immobilier tout en participant à la revitalisation urbaine. Les sections suivantes détailleront les conditions d’éligibilité, les avantages pour les investisseurs et comment sélectionner une propriété dans le cadre de ce programme.
Liste complète des logements éligibles au programme Denormandie
Programme Immobilier Denormandie en Normandie (76)
Caractéristiques des propriétés
Pour bénéficier du programme Denormandie, les logements doivent satisfaire à plusieurs critères bien précis. Ils doivent se situer en France, dans des zones clairement identifiées. Ces zones englobent les communes participant au programme national « Action cœur de ville » ainsi que celles ayant conclu une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT).
Les biens immobiliers doivent être anciens, donc non neufs, et requérir d’importants travaux de rénovation. Ces travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total d’acquisition du logement, garantissant ainsi une réelle amélioration de l’habitat, notamment en termes de performance énergétique.
État des logements
Les logements pouvant prétendre au programme Denormandie sont typiquement des habitations anciennes qui sont soit en état de délabrement, soit nécessitent des réparations conséquentes. Ces propriétés peuvent être vacantes ou actuellement inoccupables en raison de leur mauvais état.
La rénovation requise doit obligatoirement comprendre des travaux pour améliorer la performance énergétique du logement, comme l’isolation ou la mise à jour des systèmes de chauffage, visant à diminuer la consommation énergétique.
Il est essentiel de noter que ces travaux de rénovation doivent être achevés dans les 12 mois suivant l’acquisition du logement, et que celui-ci doit être proposé à la location au plus tard 12 mois après la fin des travaux. Cette condition assure que les logements soient rapidement habitables et disponibles pour les locataires.
Implications et bénéfices du programme pour les investisseurs
Réductions fiscales
Le programme Denormandie offre aux investisseurs une réduction d’impôt significative, calculée en fonction de la durée de l’engagement de location et du coût total de l’opération. Ce coût inclut le prix d’achat du logement et les travaux de rénovation nécessaires.
Pour un engagement de location de 6 ans, la réduction d’impôt peut s’élever à 12% du montant de l’investissement, soit jusqu’à 36 000 € sur six ans. Si l’engagement est de 9 ans, la réduction atteint 18%, équivalent à 54 000 € sur neuf ans, et pour 12 ans, elle peut aller jusqu’à 21%, représentant une réduction maximale de 63 000 €.
Il est important de souligner que ces avantages fiscaux sont limités à un investissement maximal de 300 000 € par an et 5 500 € par mètre carré. Le respect de ces plafonds est indispensable pour bénéficier pleinement de l’avantage fiscal.
Impact sur la valeur de la propriété
L’investissement dans le cadre du programme Denormandie peut aussi engendrer une augmentation de la valeur de la propriété. Les travaux de rénovation requis améliorent la qualité et la performance énergétique du logement, favorisant ainsi une hausse de sa valeur marchande.
Investir dans des zones en cours de réhabilitation, souvent intégrées au programme « Action cœur de ville » ou ayant signé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT), peut se traduire par une valorisation accrue de ces quartiers, offrant une plus-value potentielle à la revente.
La présence de services essentiels, de transports en commun et d’autres infrastructures urbaines dans ces zones ciblées contribue également à l’attractivité et à la valeur du logement. Cela signifie que les investisseurs peuvent profiter non seulement de réductions d’impôt immédiates mais aussi d’une appréciation potentielle de la valeur de leur propriété à long terme.
Comment choisir un logement dans le cadre du programme Denormandie
Critères de sélection
Pour un investissement réussi dans le cadre du programme Denormandie, il est primordial de considérer des critères de sélection clés. La localisation du logement est le premier élément à vérifier. Ce dernier doit être situé dans une ville participant au programme national « Action cœur de ville » ou ayant signé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT).
Le bien doit être un immobilier ancien nécessitant d’importants travaux de rénovation, lesquels doivent représenter au moins 25% du coût total de l’investissement. Ces travaux doivent obligatoirement améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30%, à travers des mesures telles que l’isolation ou le remplacement de la chaudière.
Il est aussi essentiel de prendre en compte les plafonds de loyers et de ressources des locataires, qui ne doivent pas appartenir à votre foyer fiscal et doivent répondre aux critères établis par le dispositif. Le loyer fixé doit également respecter les plafonds de la zone concernée.
Processus d’acquisition
Identifier un logement éligible est la première étape. Vérifiez l’éligibilité de la commune via les outils de simulation disponibles sur les sites officiels. Il est recommandé de collaborer avec des professionnels certifiés RGE pour les travaux de rénovation, afin d’assurer la qualité et l’efficacité de ces derniers.
Le bien doit être proposé à la location comme résidence principale et non meublée, dans un délai d’un an suivant la fin des travaux. Respecter ces conditions est indispensable pour bénéficier des avantages fiscaux du programme Denormandie.
En conclusion, une documentation rigoureuse de tous les aspects de l’investissement, incluant factures des travaux, contrats de location et justificatifs d’éligibilité, est essentielle pour prouver votre éligibilité à la réduction d’impôt lors de votre déclaration de revenus.
Conclusion
En conclusion, le programme Denormandie représente une opportunité exceptionnelle pour les investisseurs désireux de bâtir un patrimoine immobilier, tout en participant activement à la revitalisation des centres-villes. Pour être éligibles, les biens immobiliers doivent être localisés dans des zones déterminées, requérir d’importants travaux de rénovation et être proposés à la location pour une période minimale de 6, 9 ou 12 ans.
En échange, les investisseurs profitent de réductions d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 21% du coût total de l’investissement, réparties sur la durée de l’engagement locatif.
Cette mesure est particulièrement bénéfique pour ceux qui visent un investissement à long terme assorti de réductions fiscales immédiates. Elle contribue à diminuer le nombre de logements vacants, à améliorer la performance énergétique des propriétés, et à stimuler l’économie locale.
Si vous êtes prêt à vous engager dans l’immobilier ancien et à jouer un rôle dans la transformation des centres-villes, le programme Denormandie mérite votre attention. Nous vous encourageons à vous renseigner sur les villes éligibles et à organiser votre investissement afin de maximiser les avantages fiscaux et le potentiel de valorisation à long terme.
FAQ
Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Denormandie ?
Pour être éligible au dispositif Denormandie, il faut respecter plusieurs critères :
- Achat et location : Acquérir un bien immobilier ancien situé soit dans l’une des 222 villes du plan Action cœur de ville, soit dans une commune engagée dans une opération de revitalisation du territoire. Ce bien doit ensuite être loué nu pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
- Travaux de rénovation : Les travaux engagés doivent représenter au moins 25% du coût total de l’investissement. Ils peuvent inclure la modernisation, l’assainissement, la création de nouvelles surfaces habitables, ainsi que les améliorations en matière d’énergie.
- Plafond des dépenses : L’investissement total ne doit pas excéder 300 000 euros.
- Statut de l’investisseur : L’investisseur doit être une personne majeure, contribuable en France, et jouir d’une situation financière saine.
- Conditions pour le locataire : Le locataire ne doit pas appartenir au même foyer fiscal que l’investisseur et doit respecter un plafond de ressources déterminé par la législation.
Quand s’arrête le dispositif Denormandie ?
Le dispositif Denormandie est applicable aux opérations réalisées du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2027, grâce à une extension prévue par la loi de finances pour 2024.
C’est quoi la loi Denormandie ?
La loi Denormandie, effective depuis le 1er janvier 2019, vise à stimuler la rénovation de biens immobiliers anciens situés dans des zones nécessitant une réhabilitation. Elle propose une réduction d’impôt sur le revenu pour les investisseurs qui acquièrent et rénovent des propriétés dans ces secteurs, à condition de les louer pour une période minimale de 6 ans. Les rénovations doivent constituer au moins 25% de l’investissement total et doivent soit améliorer l’efficacité énergétique, soit convertir des espaces non résidentiels en logements.
Quelle est la nouvelle loi sur l’immobilier ?
En 2024, le secteur immobilier connaîtra plusieurs évolutions législatives importantes :
- Le DPE collectif devient une obligation pour les copropriétés de plus de 200 lots, ainsi que pour les monopropriétés.
- Le dispositif Pinel + entre dans sa dernière année, proposant des taux de défiscalisation de 9%, 12%, et 14% pour des engagements de location de 6, 9 ou 12 ans.
- MaPrimeRenov’ est élargie et divisée en deux volets : la rénovation globale et l’amélioration de l’efficacité énergétique.
- La loi Lagleize introduit la possibilité de séparer la propriété du sol de celle des bâtiments, facilitant ainsi l’accès à la propriété par la location du terrain.
- Des ajustements fiscaux ciblent les locations meublées touristiques, réduisant l’abattement fiscal à 30% et fixant un plafond de revenus à 15 000 € par an.